Mietpreisbremse bei der Neuvermietung: was Vermieter vorher klären müssen

Was die Mietpreisbremse ist

Die Mietpreisbremse ist keine Obergrenze für jede Miete, sondern eine Grenze für einen einzigen Zeitpunkt: den Beginn eines neuen Mietverhältnisses. Sie steht in den §§ 556d bis 556g BGB, gilt nur in bestimmten Gebieten und knüpft die zulässige Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete der Nachbarschaft.

Für Vermieter heißt das: Betroffen ist der Vertrag, den Sie als Nächstes schließen — nicht der, der schon läuft. Und betroffen ist er nur, wenn die Wohnung in einem Gebiet liegt, für das eine Verordnung besteht. Staffel- und Indexmiete sind davon nicht ausgenommen, unterliegen der Bremse aber an unterschiedlich vielen Stellen.

Wo die Mietpreisbremse überhaupt gilt

Nicht überall. § 556d Abs. 1 BGB greift nur für Wohnungen, die in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegen. Diese Verordnungen erlassen die Landesregierungen, jede für ihr Land, und sie gelten weder flächendeckend noch dauerhaft: Nach § 556d Abs. 2 BGB muss jede Verordnung spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten.

Wo Ihre Wohnung steht, entscheidet also eine Landesverordnung — und ob sie noch gilt, eine Frist. Beides ändert sich, und aus genau diesem Grund steht hier keine Liste der betroffenen Gemeinden: Eine Aufstellung, die im März richtig war, ist im September falsch, und niemand merkt es. Die verbindliche Auskunft gibt die Verordnung Ihres Bundeslandes.

Zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete

Gilt die Bremse, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Drei Dinge daran werden regelmäßig verwechselt:

• Gemeint ist die Nettokaltmiete. Betriebskosten zählen nicht mit.
• Gemeint ist der Mietbeginn. Spätere Erhöhungen nach § 558 BGB richten sich nach eigenen Regeln und werden von der Bremse nicht begrenzt.
• Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die des § 558 Abs. 2 BGB — dieselbe Größe, die auch die Mieterhöhung nach § 558 begrenzt.

Was Sie darüber hinaus verlangen dürfen

§ 556e BGB nennt zwei Gründe, die über die zehn Prozent hinausführen. Beide knüpfen an etwas an, das vor dem neuen Mietvertrag liegt:

Bei der Vormiete bleiben zwei Posten außen vor: Mietminderungen und Erhöhungen, die im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses vereinbart wurden. Wer kurz vor dem Auszug noch erhöht hat, kann sich auf diesen Teil nicht stützen.

Woher Sie die ortsübliche Vergleichsmiete nehmen

Die Bremse rechnet gegen eine Größe, die das Gesetz definiert, aber nicht beziffert. § 558 Abs. 2 BGB versteht darunter die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde für vergleichbare Wohnungen in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden — nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.

Belegen lässt sie sich auf vier Wegen: mit einem qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB), mit einem einfachen Mietspiegel, mit einer Mietdatenbank oder mit mindestens drei vergleichbaren Wohnungen. Wo ein qualifizierter Mietspiegel besteht, führt an ihm praktisch kein Weg vorbei; wie die Einordnung im Einzelnen läuft, steht im Ratgeber zur Mieterhöhung nach § 558 BGB.

Zwei Punkte, die dabei oft untergehen: Gerechnet wird mit der Nettokaltmiete ohne jeden Zuschlag, und die Bremse misst an einem einzigen Zeitpunkt — dem Beginn des Mietverhältnisses (§ 556d Abs. 1 BGB). Steigt die ortsübliche Vergleichsmiete später, hebt das die einmal zulässige Miete nicht mit an; dafür bleibt nur der Weg über eine Mieterhöhung nach § 558 BGB.

Staffel und Index: zweimal verschieden

Wer die Miete nicht als festen Betrag vereinbart, entkommt der Bremse nicht — sie greift nur an anderer Stelle, und bei beiden Formen an einer anderen.

Bei der Staffelmiete gilt sie für jede einzelne Staffel (§ 557a Abs. 4 S. 1 BGB). Für die zweite und jede weitere Staffel kommt es dabei nicht auf den Mietbeginn an, sondern auf den Zeitpunkt, zu dem die erste Miete dieser Staffel fällig wird (S. 2) — die ortsübliche Vergleichsmiete kann bis dahin gestiegen sein. Eine in einer früheren Staffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten (S. 3). Wie ein Staffelplan aufgebaut wird, steht auf der Seite zum Staffelmietvertrag.

Bei der Indexmiete gilt sie dagegen nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB). Die späteren Anpassungen nach dem Verbraucherpreisindex sind von ihr nicht mehr begrenzt, auch wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten — nachzulesen im Ratgeber zur Indexmiete.

Die zwei Ausnahmen — und was keine ist

§ 556f BGB nimmt genau zwei Fälle aus, und der Wortlaut ist kurz genug, um ihn ganz zu lesen:

Das ist die vollständige Liste. Möblierung steht nicht darin, Befristung auch nicht, und ebenso wenig die Bezeichnung des Vertrages. Eine eingerichtete Wohnung, dauerhaft und als eigene Wohnung vermietet, ist ein gewöhnliches Wohnraummietverhältnis — mit Kündigungsschutz, mit den Fristen des § 573c BGB und mit der Mietpreisbremse, wo sie gilt. Was dabei zu beachten ist, steht auf der Seite zum Mietvertrag für eine möblierte Wohnung.

Wo die Möblierung doch etwas ändert, steht nicht in § 556f, sondern in § 549 BGB — davon handelt der nächste Abschnitt.

Möbliert, befristet, auf Zeit: was wirklich herausfällt

Ausgenommen ist nicht die Einrichtung für sich genommen, sondern zweierlei: der Zweck der Überlassung und die Wohnung, in der Sie selbst wohnen. Beides steht in § 549 Abs. 2 BGB, und beides nimmt nicht nur die §§ 556d bis 556g aus, sondern dazu die §§ 557 bis 561 und den Kündigungsschutz.

Ein Zeitmietvertrag nach § 575 BGB ist deshalb nicht dasselbe wie Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch: Der befristete Vertrag braucht einen der drei gesetzlichen Gründe und bleibt im vollen Mietrecht; der vorübergehende Gebrauch verlässt es. Die Abgrenzung im Einzelnen steht auf der Seite zum Zeitmietvertrag.

Die letzte Zeile ist die einzige, in der die Einrichtung wirklich zählt — und sie zählt nur zusammen mit einem zweiten Umstand. § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB nimmt Wohnraum aus, der Teil Ihrer selbst bewohnten Wohnung ist und den Sie überwiegend möblieren: das Zimmer im eigenen Haushalt, nicht die eingerichtete Wohnung anderswo. Die Ausnahme entfällt wieder, wenn Sie den Raum zum dauernden Gebrauch mit der Familie des Mieters überlassen oder mit Personen, mit denen er auf Dauer einen gemeinsamen Haushalt führt. Was daraus für die Kündigungsfrist folgt, steht auf der Seite zum Untermietvertrag.

Die Auskunft muss vor die Unterschrift

Das ist die Vorschrift, die am häufigsten übersehen wird, und die teuerste. Wollen Sie sich auf § 556e oder § 556f stützen — auf die Vormiete, auf die Modernisierung, auf den Neubau —, müssen Sie den Mieter unaufgefordert und in Textform darüber unterrichten, bevor er seine Vertragserklärung abgibt (§ 556g Abs. 1a BGB).

Unterbleibt das, gilt § 556g Abs. 1a S. 2 BGB: Sie können sich auf die zulässige höhere Miete nicht berufen. Und die Heilung ist keine Formsache:

Wenn der Mieter rügt

Eine zu hohe Miete zahlt sich nicht von selbst zurück. Nach § 556g Abs. 2 BGB kann der Mieter zu viel Gezahltes erst zurückverlangen, wenn er den Verstoß gerügt hat — wie weit die Rüge zurückreicht, entscheidet sich dann an zwei Umständen:

Die dreißig Monate sind damit keine Frist, nach deren Ablauf etwas anfängt, sondern eine, nach der das Risiko endet. Bis dahin steht nicht nur die künftige Miete im Raum, sondern die volle Differenz seit dem ersten Tag.

Haben Sie die Auskunft nach § 556g Abs. 1a S. 1 BGB erteilt, muss sich die Rüge auf diese Auskunft beziehen (§ 556g Abs. 2 S. 2 BGB). Sämtliche Erklärungen bedürfen der Textform (§ 556g Abs. 4 BGB), und auf Verlangen des Mieters müssen Sie Auskunft über die Tatsachen erteilen, auf die sich die Zulässigkeit der Miete stützt (§ 556g Abs. 3 BGB).

Der Vertrag bleibt wirksam, die Vereinbarung nur teilweise

Eine Miete über der zulässigen Grenze macht den Mietvertrag nicht unwirksam. § 556g Abs. 1 BGB erklärt allein die Vereinbarung für unwirksam, soweit sie zum Nachteil des Mieters von den §§ 556d ff. abweicht — bei der Miethöhe also nur den überschießenden Betrag. Der Vertrag im Übrigen, die Laufzeit, die Kaution, die Betriebskostenumlage bleiben unberührt.

Zurückzuzahlen ist zu viel Gezahltes nach Bereicherungsrecht, und zwei Einwendungen sind dabei ausdrücklich ausgeschlossen: § 814 BGB (Leistung in Kenntnis der Nichtschuld) und § 817 Satz 2 BGB. Dass beide Seiten die Miete so vereinbart haben, schützt die Vereinbarung also nicht.

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Den Vertrag selbst erstellen Sie mit dem kostenlosen Mietvertrag-Generator; die Besonderheiten der eingerichteten Wohnung stehen auf Mietvertrag für eine möblierte Wohnung, die der Befristung auf Zeitmietvertrag. Wie sich eine Miete später erhöhen lässt, steht in den Ratgebern zur Mieterhöhung nach § 558 BGB und zur Indexmiete.