Indexmiete berechnen: Formel, Fristen und das Erhöhungsschreiben

Was eine Indexmiete ist

Bei einer Indexmiete steht im Mietvertrag kein Erhöhungsplan, sondern eine Bindung: Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Steigt der Index, darf die Miete im selben Verhältnis steigen — mehr nicht, und nicht von selbst.

Der Unterschied zur gewöhnlichen Mieterhöhung ist damit grundsätzlich: Nach § 558 BGB begründen Sie mit dem Mietspiegel und brauchen die Zustimmung des Mieters. Bei der Indexmiete rechnen Sie mit einer Zahl, die das Statistische Bundesamt veröffentlicht, und der Mieter muss nicht zustimmen — er muss die Rechnung nur nachvollziehen können.

Die Formel

Die neue Miete verhält sich zur Ausgangsmiete wie der neue Indexstand zum alten:

neue Miete = Ausgangsmiete × neuer Index ÷ alter Index

Drei Angaben brauchen Sie dafür, und alle drei stehen fest, bevor Sie rechnen: die im Vertrag vereinbarte Ausgangsmiete, den Monat, auf den sie sich bezieht, und den Monat, bis zu dem Sie fortschreiben. Die Indexstände zu diesen beiden Monaten holen Sie beim Statistischen Bundesamt — oder Sie lassen sie sich im Rechner heraussuchen.

Welchen Index Sie nehmen müssen

§ 557b Abs. 1 BGB nennt den „Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“. Diese Reihe wurde 2003 eingestellt. An ihre Stelle ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland getreten, und mit ihm wird gerechnet.

Wichtiger als der Name ist die Basis. Das Statistische Bundesamt stellt den Index alle paar Jahre auf ein neues Basisjahr um und rechnet dabei die gesamte Reihe rückwirkend um; derzeit gilt 2020 = 100. Ein Vertrag aus 2018 nennt deshalb für denselben Monat eine andere Zahl als jede heutige Veröffentlichung.

Für die Rechnung ist das folgenlos, solange Sie beide Werte derselben Reihe entnehmen: Ein Verhältnis zweier Monate überlebt die Umbasierung unverändert. Gefährlich wird es nur, wenn jemand den alten Indexstand aus dem Vertrag gegen einen heutigen Stand rechnet. Dann werden zwei Basen gemischt, und das Ergebnis ist falsch.

Zwei Fristen laufen nebeneinander

Die Miete steigt nicht mit dem Index, sondern mit Ihrer Erklärung — und die wirkt frühestens zu dem späteren von zwei Zeitpunkten.

Beide gelten gleichzeitig, und die spätere gewinnt:

• Letzte Änderung wirksam zum 1. Oktober 2025, Erklärung geht im September 2026 zu → Zugangsfrist führt zum 1. November 2026, die Jahresfrist wäre schon am 1. Oktober 2026 abgelaufen. Es gilt der 1. November 2026.
• Letzte Änderung wirksam zum 1. März 2026, Erklärung geht im September 2026 zu → die Zugangsfrist führt zum 1. November 2026, die Jahresfrist läuft aber erst am 1. März 2027 ab. Es gilt der 1. März 2027.

Eine Erklärung, die zu früh wirken soll, wird nicht auf den zulässigen Termin gekürzt. Sie ist für diesen Zeitraum unwirksam, und das Schreiben muss wiederholt werden.

Wenn Sie jahrelang nicht erhöht haben

Die Indexmiete steigt nicht von selbst — das ist die Stelle, an der die meisten Indexmieten Geld liegen lassen. Zwei Dinge sind dabei auseinanderzuhalten, und nur eines davon ist verloren.

Die Indexsteigerung ist nicht verloren. Gerechnet wird aus dem im Vertrag vereinbarten Ausgangsmonat, gleich wie lange er zurückliegt. Wer aus dem Beispiel oben vier Jahre lang nichts unternommen hat, kommt im Sommer 2026 trotzdem auf 1.074,52 Euro — nicht auf einen gekürzten Betrag.

Das Geld für die vergangenen Monate ist verloren. Die geänderte Miete ist erst ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu entrichten (§ 557b Abs. 3 S. 3 BGB). Rückwirkend lässt sich nichts geltend machen. Geht die Erklärung im September 2026 zu, stehen Ihnen die 174,52 Euro Differenz ab dem

1. November 2026 zu — für die vier Jahre davor nicht.

Was im Erhöhungsschreiben stehen muss

§ 557b Abs. 3 BGB verlangt Textform — eine E-Mail genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig — und zwei Angaben: die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag. Fehlt eine davon, ist die Erklärung unwirksam, und sie lässt sich nicht nachbessern; es bleibt nur die neue Erklärung mit neuer Zugangsfrist.

Was neben der Indexmiete noch möglich bleibt

Solange die Indexmiete gilt, ist die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen. Zwei Wege bleiben offen, und beide sind enger, als sie klingen:

• Betriebskosten (§ 560 BGB) — die Umlage bleibt unberührt. Eine Nebenkostenabrechnung ist keine Mieterhöhung.
• Modernisierung (§§ 559, 559e BGB) — nur, soweit Sie die bauliche Maßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt haben, die Sie nicht zu vertreten haben. Ausgenommen davon ist die Maßnahme nach § 555b Nr. 1a BGB, im Wesentlichen der Austausch der Heizung.

Wer regelmäßig modernisieren will, wählt die Indexmiete deshalb nicht.

Gibt es eine Obergrenze?

Nach geltendem Recht nicht. § 557b BGB kennt keine Kappungsgrenze, anders als die gewöhnliche Mieterhöhung: Dort begrenzt § 558 Abs. 3 BGB den Anstieg auf 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Märkten auf 15 Prozent. Bei der Indexmiete begrenzen nur drei Dinge die Erhöhung — die tatsächliche Bewegung des Index, die Jahresfrist und, allein für die Ausgangsmiete, die Mietpreisbremse. Die allgemeinen Grenzen des Mietwuchers bleiben davon unberührt.

Genau an diesem Punkt setzt das laufende Gesetzgebungsverfahren an.

Die Mietpreisbremse trifft nur die Ausgangsmiete

§ 557b Abs. 4 BGB ordnet an, dass die §§ 556d bis 556g nur auf die Ausgangsmiete anzuwenden sind. Wo die Mietpreisbremse gilt, muss also die erste Miete ihr genügen; die späteren Anpassungen nach dem Index sind von ihr nicht mehr begrenzt, auch wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten.

Das ist der wirtschaftliche Kern der Indexmiete — und zugleich der Grund, warum sie gerade Gegenstand eines Gesetzgebungsverfahrens ist.

Index oder Staffel

Die Indexmiete gleicht die Inflation aus, verlangt dafür aber jedes Mal ein Schreiben — und sie kann stillstehen: Zwischen Juni und Juli 2020 ist der Index sogar gefallen, weil die Umsatzsteuer befristet gesenkt wurde. Der Staffelmietvertrag ist planbar für beide Seiten, gleicht aber nichts aus, wenn die Preise schneller steigen als vereinbart.

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Den Rechner samt Fristenprüfung und die Anforderungen an die Vertragsklausel finden Sie auf der Seite zum Indexmietvertrag. Wie eine Erhöhung ohne Indexbindung funktioniert, steht im Ratgeber zur Mieterhöhung nach § 558 BGB.