Mietvertrag für eine möblierte Wohnung erstellen

Von Richard, Geschäftsführung von Milvo · Stand: 16.08.2026 · Normen an gesetze-im-internet.de geprüft

Möblierung ändert das Mietrecht nicht

Das ist der Satz, an dem sich die meisten Missverständnisse zu diesem Thema entscheiden. Wer eine vollständig eingerichtete Wohnung vermietet, schliesst einen gewöhnlichen Wohnraummietvertrag: mit Kündigungsschutz, mit den Kündigungsfristen des § 573c Abs. 1 BGB, mit der Kautionsgrenze des § 551 Abs. 1 BGB — und mit der Mietpreisbremse, wo sie gilt.

§ 556f BGB nimmt von den §§ 556d ff. nur zwei Fälle aus: Wohnraum, der nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Die Möblierung steht dort nicht, und ein Möblierungszuschlag macht aus der Wohnung keinen Neubau.

Wie hoch die Miete dann sein darf, wovon das abhängt und welche Auskunft noch vor die Unterschrift gehört, steht im Ratgeber Wo die Mietpreisbremse gilt und welche zwei Ausnahmen § 556f kennt.

Wo die Einrichtung doch etwas ändert

Ausgenommen ist nicht die möblierte Wohnung, sondern zwei enger gefasste Fälle des § 549 Abs. 2 BGB — und beide hängen nicht an der Einrichtung allein:

• Nummer 2: Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und überwiegend mit dessen Einrichtungsgegenständen ausgestattet wird. Das möblierte Zimmer in der eigenen Wohnung also — nicht die möblierte Wohnung nebenan.
• Nummer 1: Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. Hier entscheidet der Zweck der Überlassung, nicht die Ausstattung.

In beiden Fällen sind die §§ 556d bis 556g, die §§ 557 bis 561 und der Kündigungsschutz nicht anzuwenden. Kaution, Betriebskosten, die Kündigungsfristen des § 573c Abs. 1 und die AGB-Kontrolle der §§ 305 ff. BGB bleiben aber auch dort bestehen.

Das Inventar gehört getrennt aufgenommen

Der Generator führt zwei Felder, und der Unterschied zwischen ihnen ist ein rechtlicher: Was zur Mietsache gehört — die Einbauküche etwa —, ist bei einem Defekt ein Mangel, der zur Minderung berechtigt. Ein Sofa ist das nicht. Deshalb steht das Mitvermietete an einer anderen Stelle als das Inventar.

Die Inventarliste ist zugleich der praktische Grund für den möblierten Vertrag: Bei der Rückgabe lässt sich nur belegen, was bei der Übergabe aufgeschrieben war. Für den Zustand der Stücke ist das Wohnungsübergabeprotokoll der passende Ort — es hält fest, was die Liste nur benennt.

Möbliert und auf Zeit

Beides zusammen ist verbreitet und wird oft in einen Topf geworfen. Rechtlich sind es zwei unabhängige Fragen: Die Möblierung betrifft die Mietsache, die Befristung die Mietzeit. Eine möblierte Wohnung auf unbestimmte Zeit ist ebenso möglich wie eine leere Wohnung auf Zeit.

Ob eine Befristung trägt, richtet sich deshalb nicht nach der Einrichtung, sondern nach § 575 BGB oder — beim vorübergehenden Gebrauch — nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Beide Wege stehen auf der Seite zum Zeitmietvertrag.

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