Miet­schulden­freiheits­bescheinigung ausfüllen und als PDF erzeugen

Von Richard, Geschäftsführung von Milvo · Stand: 13.08.2026 · Normen an gesetze-im-internet.de geprüft

Was eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist

Ein formloses Schreiben des Vermieters, das bestätigt: Diese Mietpartei hat die Miete gezahlt. Verlangt wird sie von neuen Vermietern bei der Wohnungsbewerbung, oft zusammen mit Gehaltsnachweisen und einer Bonitätsauskunft. Ein amtliches Formular gibt es nicht, eine gesetzliche Form auch nicht — und, anders als bei der Wohnungsgeberbestätigung nach § 19 BMG, keinen Katalog von Pflichtangaben. Was darauf steht, entscheidet der, der unterschreibt.

Niemand muss sie ausstellen

Das ist die Antwort auf die häufigste Frage zu diesem Dokument, und sie ist klar: Der Mieter hat keinen Anspruch auf die Ausstellung. Der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 30. September 2009 entschieden (VIII ZR 238/08). Es fehlt regelmässig an einer vertraglichen Vereinbarung, und eine gesetzliche Grundlage besteht nicht.

Die Begründung ist für Vermieter die interessantere Hälfte. Das Gericht hat darauf abgestellt, dass ein Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Anfrage häufig noch gar nicht abgewickelt ist — weil die Betriebskostenabrechnung aussteht. Wer zu diesem Zeitpunkt uneingeschränkte Schuldenfreiheit bescheinigt, erklärt etwas über eine Forderung, die er noch nicht berechnet hat. Genau deshalb hat dieses Werkzeug ein Stichtagsfeld und zwei Vorbehalte.

Was Mieter stattdessen verlangen können

Nicht nichts. § 368 BGB gibt jedem Schuldner einen Anspruch auf Quittung: „Der Gläubiger hat gegen Empfang der Leistung auf Verlangen ein schriftliches Empfangsbekenntnis (Quittung) zu erteilen.“ Wer Miete gezahlt hat, kann also eine Bestätigung über diese Zahlungen verlangen — nur eben keine zusammenfassende Erklärung, dass insgesamt nichts mehr offen sei.

Der Unterschied klingt spitzfindig und ist es nicht. Eine Quittung sagt: Diese Beträge sind eingegangen. Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sagt: Es gibt nichts mehr. Der zweite Satz ist eine Aussage über die Zukunft von Forderungen, die der Vermieter vielleicht noch nicht kennt. Das ist der Grund, warum das Gesetz das eine kennt und das andere nicht.

Der Stichtag ist die wichtigste Zeile

Eine Bescheinigung ohne Datum behauptet Schuldenfreiheit zeitlos. Der häufigste Fall in der Praxis: Der Mieter braucht das Blatt für die Bewerbung um die neue Wohnung, während er noch in der alten wohnt. Wer dann „keine Rückstände“ schreibt, bestätigt bei wörtlicher Lesart auch die Wochen bis zum Auszug — also genau die Zeit, in der erfahrungsgemäss am ehesten nicht mehr gezahlt wird.

Das Werkzeug oben verlangt deshalb einen Stichtag und schreibt ihn in den Erklärungssatz. Liegt er vor dem Ende des Mietverhältnisses, sagt es das — nicht als Fehler, sondern damit es eine Entscheidung ist und kein Versehen.

Zwei Dinge, über die die Bescheinigung nichts sagt

Die Betriebskosten. Für die Abrechnung hat der Vermieter zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Endet ein Mietverhältnis im Sommer, ist die Abrechnung für das laufende Jahr erst im Folgejahr fällig — bis dahin steht schlicht nicht fest, ob eine Nachforderung entsteht. Wer in dieser Zeit gefragt wird, kreuzt den Vorbehalt an; das Blatt trägt ihn dann sichtbar und nicht im Kleingedruckten.

Wenn Sie die Abrechnung noch vor sich haben: der kostenlose Generator für die Nebenkostenabrechnung rechnet sie aus Ihren Zahlen, einschliesslich der Verteilerschlüssel und der Fristen nach § 556 BGB.

Die Kaution. Sie ist keine Mietschuld, wird aber dafür gehalten. Der neue Vermieter liest „keine Rückstände“ und schliesst daraus, dass nichts mehr offen ist. Über die Kautionsabrechnung ist damit nichts gesagt, und sie kann Monate später noch zu einer Forderung führen.

Wenn Sie als Vermieter gefragt werden

Drei Fragen klären den Fall, und alle drei stellt das Werkzeug oben:

1. Bis wann kann ich das überhaupt wissen? Das ist der Stichtag. Er darf früher liegen als der Auszug — er muss nur dastehen.
2. Ist die Betriebskostenabrechnung erstellt? Wenn nein, gehört der Vorbehalt aufs Blatt. Sonst bestätigen Sie eine Zahl, die Sie noch nicht gerechnet haben.
3. Ist über die Kaution abgerechnet? Wenn nein, dasselbe.

Und die Frage davor: Sie müssen nicht. Eine Absage ist zulässig und begründet keinen Nachteil — auch wenn sie sich für den Mieter so anfühlt. Wenn Sie helfen wollen, ohne sich festzulegen, ist die Quittung nach § 368 BGB über die geleisteten Zahlungen der genauere und ungefährlichere Weg.

Am selben Tag: die Wohnungsübergabe

Die Bescheinigung wird meistens dann gebraucht, wenn ohnehin ein Wechsel ansteht. Für die beiden anderen Papiere dieses Tages gibt es hier ebenfalls Werkzeuge: das Wohnungsübergabeprotokoll für die Übergabe selbst und die Wohnungsgeberbestätigung, die der neue Vermieter innerhalb von zwei Wochen ausstellen muss — und die, anders als diese hier, tatsächlich Pflicht ist (§ 19 BMG).