Indexmiete berechnen

Von Richard, Geschäftsführung von Milvo · Stand: 31.08.2026 · Normen an gesetze-im-internet.de geprüft

Wie sich die neue Miete errechnet

Die Miete verhält sich zur Ausgangsmiete wie der neue Indexstand zum alten. Wer eine Ausgangsmiete von 1.000 Euro vereinbart hat, bezogen auf den Indexstand für Januar 2023 (114,3), kann bei einem Stand von 125,6 für Juli 2026 eine Miete von 1.098,86 Euro verlangen: 1.000 × 125,6 ÷ 114,3. Die Änderung des Index beträgt dabei 9,89 Prozent, und genau diese Zahl muss im Erhöhungsschreiben stehen — zusammen mit der neuen Miete (§ 557b Abs. 3 BGB).

Gerechnet wird stets aus der ursprünglich vereinbarten Ausgangsmiete und dem ursprünglichen Indexstand, nicht aus der zuletzt gezahlten Miete. Beide Werte stehen im Vertrag und ändern sich nie. Die gezahlte Miete dagegen trägt alles mit, was zwischenzeitlich geschehen ist — einen auf volle Euro abgerundeten Betrag, eine Erhöhung, die nicht in voller Höhe verlangt wurde. Wer von ihr aus weiterrechnet, schreibt das in jede folgende Erhöhung fort.

Sie steigt nicht von selbst

Das ist der Punkt, an dem die meisten Indexmieten Geld liegen lassen. Die Änderung muss in Textform geltend gemacht werden, und dabei sind die eingetretene Indexänderung und die neue Miete anzugeben. Sie gilt dann ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung (§ 557b Abs. 3 BGB). Wer nichts tut, bekommt nichts.

Daneben läuft eine zweite Frist: Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein (§ 557b Abs. 2 BGB). Von den beiden gewinnt die spätere. Eine Erhöhung, die elf Monate nach der letzten wirken soll, ist nicht etwa gekürzt — sie ist unwirksam, und das Schreiben muss wiederholt werden.

Was in dieses Schreiben gehört und wie sich mehrere Erhöhungen über die Jahre aufeinander beziehen, steht ausführlich im Ratgeber Wie Sie die Indexmiete berechnen und was ins Erhöhungsschreiben gehört.

Die Mietpreisbremse trifft nur die Ausgangsmiete

Das steht in § 557b Abs. 4 BGB und wird oft übersehen: Die §§ 556d bis 556g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden. Wo die Mietpreisbremse gilt, muss also die erste Miete ihr genügen. Die späteren Anpassungen nach dem Index sind von ihr nicht mehr begrenzt, auch wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten.

Was im Vertrag stehen muss

Drei Angaben, und die dritte wird am häufigsten vergessen: die Ausgangsmiete als Geldbetrag, die Bindung an den Verbraucherpreisindex für Deutschland — und der Indexstand, auf den sich die Ausgangsmiete bezieht. Ohne ihn lässt sich später keine Erhöhung berechnen, weil der Bezugspunkt fehlt. Der Generator fragt ihn deshalb ab und druckt den Vertrag ohne ihn nicht.

Der Indexstand im Vertrag weicht oft von dem hier ab

Das ist kein Fehler, sondern eine Umbasierung. Das Statistische Bundesamt stellt den Index alle paar Jahre auf ein neues Basisjahr um — derzeit gilt 2020 = 100 — und rechnet dabei die gesamte Reihe rückwirkend um. Ein Vertrag von 2018 nennt deshalb für denselben Monat eine andere Zahl als diese Seite.

Für die Rechnung macht das nichts aus: Gefragt ist das Verhältnis zweier Monate derselben Reihe, und ein Verhältnis überlebt eine Umbasierung unverändert. Genau deshalb fragt der Rechner nach Monaten und nicht nach den Indexständen aus Ihrem Vertrag — wer die alte Zahl mit einer neuen vergliche, mischte zwei Basen und käme auf ein falsches Ergebnis.

Wo die Klausel scheitert

Eine Indexmiete ist im gewöhnlichen Wohnraummietvertrag zulässig, weil § 557b BGB sie erlaubt und § 1 Abs. 3 des Preisklauselgesetzes sie deshalb ausdrücklich vom Preisklauselverbot ausnimmt. Diese Kette hält nur, solange § 557b anwendbar ist.

Bei einem möblierten Zimmer in der eigenen Wohnung und bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch ist er das nicht (§ 549 Abs. 2 BGB). Der Generator bietet die Indexmiete dort gar nicht erst an — die Begründung steht auf der Seite zum Mietvertrag.

Index oder Staffel?

Die Indexmiete folgt der Inflation und ist damit unbestimmt: Sie kann in einem Jahr stark steigen und im nächsten stehen bleiben — zwischen Juni und Juli 2020 ist der Index sogar gefallen, weil die Umsatzsteuer befristet gesenkt wurde. Der Staffelmietvertrag legt die Erhöhungen mit Datum und Betrag fest — planbar für beide Seiten, aber ohne Ausgleich, wenn die Preise schneller steigen als gedacht. Beide schliessen die Erhöhung nach § 558 BGB aus.

Den Vertrag selbst erstellen

Der Mietvertrag-Generator setzt die Indexklausel mit dem Ausgangsindex in den Vertrag und prüft, was daran scheitern kann. Er führt daneben die Kautionsgrenze des § 551 Abs. 1 BGB, den Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV und die Kündigungsfristen.

Indexmietvertrag erstellenZur Staffelmiete vergleichen

Datenquelle: Verbraucherpreisindex für Deutschland, Basis 2020 = 100, Statistisches Bundesamt (Destatis). Hinterlegt sind die Monate Januar 1991 bis Juli 2026.