Mieterhöhung nach § 558 BGB: Schritt für Schritt mit Mietspiegel
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB setzt voraus: Die letzte Erhöhung liegt mindestens zwölf Monate zurück, die Miete war fünfzehn Monate unverändert, die Erhöhung übersteigt die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren nicht — in angespannten Märkten 15 Prozent — und Sie begründen sie, meist mit dem Mietspiegel.
Von Richard, Gründer von Milvo · Stand: 27.07.2026 · 7 Min. Lesezeit
Welche Art von Mieterhöhung passt zu Ihrem Vertrag?
Bevor Sie rechnen, prüfen Sie den Mietvertrag. Es gibt vier Wege, und sie schließen sich teilweise gegenseitig aus.
| Weg | Grundlage | Voraussetzung | Zustimmung des Mieters nötig? |
|---|---|---|---|
| Vergleichsmiete | § 558 BGB | Miete seit 15 Monaten unverändert, Kappungsgrenze | Ja |
| Staffelmiete | § 557a BGB | Im Mietvertrag vereinbart | Nein |
| Indexmiete | § 557b BGB | Im Mietvertrag vereinbart, Kopplung an Verbraucherpreisindex | Nein |
| Modernisierung | § 559 BGB | Durchgeführte Modernisierungsmaßnahme | Nein |
Ist eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, ist die Erhöhung nach § 558 BGB während der Laufzeit dieser Vereinbarung ausgeschlossen. Dieser Artikel behandelt den häufigsten Fall: die Anhebung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB.
Die vier Voraussetzungen im Detail
1. Wartefrist von 15 Monaten. Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll, seit 15 Monaten unverändert sein.
2. Jahresfrist für das Verlangen. Das Erhöhungsverlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Beide Fristen zusammen ergeben den praktischen Rhythmus: Verlangen nach zwölf Monaten, Wirksamkeit nach fünfzehn.
3. Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen — in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die durch Landesverordnung bestimmt sind, um höchstens 15 Prozent. Erhöhungen wegen Modernisierung und gestiegener Betriebskosten bleiben bei dieser Berechnung außer Betracht.
4. Ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze. Sie dürfen nur bis zu dem Betrag erhöhen, der für vergleichbare Wohnungen üblich ist — auch wenn die Kappungsgrenze mehr zuließe. Es gilt immer der niedrigere der beiden Werte.
Schritt für Schritt
Schritt 1: Die aktuelle Nettokaltmiete je Quadratmeter bestimmen
Rechnen Sie ausschließlich mit der Nettokaltmiete — ohne Vorauszahlungen für Betriebskosten, ohne Heizkosten, ohne Zuschläge für Garage oder Stellplatz. Teilen Sie sie durch die Wohnfläche aus dem Mietvertrag.
Schritt 2: Die Wohnung im Mietspiegel einordnen
Der Mietspiegel Ihrer Gemeinde führt zu einem Feld, das durch Baualter und Wohnungsgröße bestimmt wird, und weist dafür einen Mittelwert und eine Spanne aus. Anschließend ordnen Sie die Wohnung innerhalb dieser Spanne ein — über die wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale, die der jeweilige Mietspiegel definiert. Typische Merkmale sind Bodenbeläge, Bad- und Küchenausstattung, Fenster, Balkon, Aufzug und Lage.
Schritt 3: Das Erhöhungsverlangen formulieren
Das Verlangen muss in Textform erklärt und begründet werden. Es geht an alle im Mietvertrag genannten Mieter. Inhaltlich gehören hinein:
- die derzeitige Miete und die verlangte neue Miete, jeweils als Nettokaltmiete
- der Erhöhungsbetrag in Euro
- der Zeitpunkt, ab dem die neue Miete gelten soll
- die Begründung mit dem Begründungsmittel
- die Einordnung der Wohnung im Mietspiegel, nachvollziehbar dargestellt
- ein Hinweis auf die Zustimmungsfrist
Als Begründungsmittel nennt § 558a BGB unter anderem den Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen. Existiert ein qualifizierter Mietspiegel für die Gemeinde, ist er das sicherste Mittel — und Angaben daraus müssen im Verlangen mitgeteilt werden, auch wenn Sie anders begründen.
Schritt 4: Fristen abwarten
Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens Zeit, zuzustimmen. Stimmt er zu, schuldet er die erhöhte Miete ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang.
| Ereignis | Beispiel |
|---|---|
| Zugang des Erhöhungsverlangens | 12. März |
| Ende der Zustimmungsfrist | 31. Mai |
| Erhöhte Miete erstmals fällig | 1. Juni |
| Frist für Zustimmungsklage bei Ablehnung | drei Monate nach Ablauf der Zustimmungsfrist |
Stimmt der Mieter nicht zu, können Sie innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung erheben. Diese Frist ist entscheidend: Lassen Sie sie verstreichen, ist das Verlangen erledigt und Sie beginnen von vorn.
Was ein qualifizierter Mietspiegel ändert
Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt. Er wird alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt.
Der praktische Unterschied: Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird vermutet, dass die dort genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Diese Vermutung müsste der Mieter erschüttern — das verbessert Ihre Position erheblich. Seit dem Mietspiegelreformgesetz sind Gemeinden ab einer bestimmten Größe zur Erstellung eines Mietspiegels verpflichtet; erkundigen Sie sich bei Ihrer Gemeinde, welcher Mietspiegel aktuell gilt.
Gibt es keinen Mietspiegel, bleiben Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. Beides ist aufwendiger und angreifbarer.
Wenn es keinen Mietspiegel gibt
Nicht jede Gemeinde hat einen Mietspiegel. Seit dem Mietspiegelreformgesetz sind größere Gemeinden zur Erstellung verpflichtet, in kleineren Orten fehlt er aber weiterhin. Dann bleiben drei Begründungsmittel:
| Begründungsmittel | Aufwand | Belastbarkeit | Typische Schwäche |
|---|---|---|---|
| Drei Vergleichswohnungen | gering | mittel | Die Wohnungen müssen wirklich vergleichbar und identifizierbar sein |
| Sachverständigengutachten | hoch, kostenpflichtig | hoch | Kosten tragen zunächst Sie; sie lohnen erst ab mehreren Einheiten |
| Auskunft aus einer Mietdatenbank | gering | mittel bis hoch | Eine anerkannte Datenbank muss für den Ort existieren |
Bei Vergleichswohnungen gilt: Sie müssen so bezeichnet sein, dass der Mieter sie nachprüfen kann — üblicherweise mit Adresse, Lage im Haus und Größe. Eigene Wohnungen dürfen darunter sein. Praktisch ist das der Weg, den die meisten privaten Vermieter in kleineren Orten gehen.
Abgrenzung zur Modernisierungserhöhung
Die Erhöhung nach § 559 BGB nach einer Modernisierung folgt anderen Regeln als die Anpassung an die Vergleichsmiete. Sie wird oft verwechselt, deshalb die wichtigsten Unterschiede:
| § 558 BGB — Vergleichsmiete | § 559 BGB — Modernisierung | |
|---|---|---|
| Anlass | Miete liegt unter dem Ortsüblichen | Durchgeführte Modernisierungsmaßnahme |
| Zustimmung des Mieters | erforderlich | nicht erforderlich |
| Obergrenze | ortsübliche Vergleichsmiete, Kappungsgrenze | 8 % der umgelegten Kosten pro Jahr, zusätzlich eine Kappung je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren |
| Wartefristen | 15 Monate unverändert, Verlangen frühestens nach 12 Monaten | keine, aber Ankündigungspflicht vor der Maßnahme |
| Erhaltungsanteil | entfällt | Instandhaltungsanteil muss herausgerechnet werden |
Zwei Punkte werden regelmäßig übersehen. Erstens: Reine Instandhaltung — eine kaputte Heizung wird ersetzt — ist keine Modernisierung und nicht umlagefähig. Wird eine alte Anlage durch eine deutlich effizientere ersetzt, ist nur der modernisierende Anteil ansatzfähig. Zweitens: Eine Modernisierungserhöhung bleibt bei der Berechnung der Kappungsgrenze außer Betracht — sie „verbraucht“ Ihren Spielraum nach § 558 BGB also nicht.
Was tun, wenn der Mieter nicht zustimmt?
Schweigen ist keine Zustimmung. Reagiert der Mieter nicht oder lehnt er ab, haben Sie drei Monate nach Ablauf der Zustimmungsfrist Zeit, auf Zustimmung zu klagen. Bevor Sie das tun, lohnt eine nüchterne Prüfung:
- Ist das Verlangen formell sauber? Der häufigste Grund für ein Scheitern ist ein Formfehler, nicht die Höhe. Ein neues, korrektes Verlangen ist billiger als ein verlorener Prozess.
- Stimmt die Einordnung im Mietspiegel? Der Mieter kann die Merkmalbewertung angreifen. Prüfen Sie, ob Ihre wohnwerterhöhenden Merkmale wirklich belegbar sind.
- Teilzustimmung annehmen? Stimmt der Mieter einem geringeren Betrag zu, kann das wirtschaftlich besser sein als ein Verfahren mit ungewissem Ausgang.
- Was kostet ein Mieterwechsel? Leerstand, Renovierung und Neuvermietung übersteigen den Ertrag einer Erhöhung oft für ein bis zwei Jahre.
Der wirtschaftliche Blick: erhöhen oder nicht?
Nicht jede zulässige Erhöhung ist klug. Rechnen Sie die Gegenseite mit:
- Fluktuationskosten. Ein Mieterwechsel kostet Leerstand, Renovierung und Neuvermietungsaufwand. Eine Erhöhung um 40 Euro monatlich bringt 480 Euro im Jahr — zwei Monate Leerstand kosten oft mehr.
- Zahlungsfähigkeit. Eine Erhöhung, die zu Mietrückständen führt, ist ein schlechtes Geschäft.
- Der Verzicht ist teuer. Wer zehn Jahre nicht erhöht, fällt so weit hinter die Vergleichsmiete zurück, dass die Kappungsgrenze das Aufholen über Jahre streckt. Regelmäßige kleine Anpassungen sind für beide Seiten leichter als ein Sprung.
Genau deshalb ist im Paket Kaufmännisch ein Mieterhöhungs-Radar enthalten: Wir beobachten Mietspiegel und Indexentwicklung für Ihre Objekte und legen Ihnen mögliche Erhöhungen mit Rechenweg und Begründung vor. Die Entscheidung bleibt bei Ihnen — was fehlt, ist nur das Vergessen. Zum Leistungsumfang: Mietverwaltung.