Untermietvertrag erstellen

Von Richard, Geschäftsführung von Milvo · Stand: 01.09.2026 · Normen an gesetze-im-internet.de geprüft

Ohne Erlaubnis riskieren Sie nicht den Vertrag, sondern Ihre Wohnung

Das ist der Satz, der auf den meisten Vorlagen fehlt, und er enthält zwei Aussagen. Die erste: Der Untermietvertrag ist zwischen Ihnen und dem Untermieter wirksam, auch ohne Erlaubnis. § 540 Abs. 1 S. 1 BGB sagt, der Mieter sei ohne Erlaubnis des Vermieters „nicht berechtigt“, den Gebrauch einem Dritten zu überlassen — das ist eine Pflicht gegenüber dem Vermieter, keine Wirksamkeitsvoraussetzung für den Untervertrag.

Die zweite: Genau deshalb trifft die Folge Sie und nicht den Untermieter. Wer ohne Erlaubnis überlässt, verletzt seinen eigenen Mietvertrag. Der Vermieter kann abmahnen (§ 541 BGB) und danach kündigen — fristlos nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB oder ordentlich nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Das Werkzeug verweigert den Ausdruck deshalb nicht, aber es sagt es Ihnen.

Wann der Vermieter zustimmen muss

Für einen Teil der Wohnung haben Sie einen Anspruch. § 553 Abs. 1 BGB: Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, kann er vom Vermieter die Erlaubnis verlangen. Beide Einschränkungen zählen: Das Interesse muss später entstanden sein, und es muss um einen Teil gehen.

Verweigern darf der Vermieter trotzdem, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund liegt, der Wohnraum überbelegt würde oder ihm die Überlassung aus anderen Gründen nicht zuzumuten ist. Und er kann die Erlaubnis nach § 553 Abs. 2 BGB davon abhängig machen, dass Sie einer angemessenen Mieterhöhung zustimmen — aber nur, wenn ihm die Überlassung sonst nicht zuzumuten wäre. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 553 Abs. 3 BGB).

Für die ganze Wohnung gibt es diesen Anspruch nicht. § 553 Abs. 1 nennt ausdrücklich nur einen Teil. Bleibt Ihnen auch nur ein Zimmer nutzbar, ist es ein Teil und kein Ganzes.

Dieselben Vorschriften von der anderen Seite des Tisches — was der Eigentümer prüft, wenn Ihre Anfrage bei ihm liegt, was ihn eine Ablehnung kostet und was passiert, wenn ohne Erlaubnis untervermietet wird — stehen im Ratgeber Untermiete erlauben: wann ein Vermieter zustimmen muss.

Die Kündigungsfrist hängt an zwei Fragen

Nicht an einer, und das ist der Grund, warum eine Vorlage mit einer festen Frist im Untermietrecht selten passt. Entscheidend ist, ob Sie selbst in der Wohnung bleiben und ob Sie den Raum überwiegend möblieren.

• Möbliertes Zimmer, Sie wohnen mit: Das Mietverhältnis ist nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB von der Mietpreisbremse, den Mieterhöhungsvorschriften und dem Kündigungsschutz ausgenommen. Gekündigt werden kann bis zum fünfzehnten eines Monats zum Ablauf desselben Monats (§ 573c Abs. 3 BGB).
• Unmöbliertes Zimmer, Sie wohnen mit: § 573a Abs. 2 BGB — Sie brauchen kein berechtigtes Interesse, die Frist verlängert sich dafür um drei Monate. Im Kündigungsschreiben müssen Sie angeben, dass Sie sich darauf stützen (§ 573a Abs. 3 BGB); fehlt der Hinweis, wirkt die Kündigung nicht.
• Sie wohnen nicht mit: Es gilt das normale Kündigungsrecht. Sie brauchen ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB), und es gilt die Frist des § 573c Abs. 1 BGB — drei Monate, nach fünf und nach acht Jahren je drei mehr.

Die beiden ersten Fälle schliessen einander aus, und zwar nach dem Wortlaut: § 573a Abs. 2 gilt nur, „sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist“. Der Generator wählt deshalb genau eine der drei Klauseln — die anderen beiden erscheinen im Vertrag gar nicht erst.

Ihr Untermietvertrag kann Ihren eigenen nicht überleben

Was Sie überlassen, ist das Recht zum Gebrauch, das Sie selbst haben. Endet Ihr Mietverhältnis, endet auch die Grundlage der Untermiete: Der Eigentümer kann die Räume dann unmittelbar vom Untermieter herausverlangen (§ 546 Abs. 2 BGB), und Sie haften dem Untermieter für die Zeit, die Sie ihm nicht mehr verschaffen können. Der erzeugte Vertrag enthält deshalb in jeder Fassung den Satz, dass das Untermietverhältnis spätestens mit dem Hauptmietverhältnis endet.

Für Schäden haften Sie weiter

Auch mit Erlaubnis. § 540 Abs. 2 BGB stellt das ausdrücklich klar: Ein Verschulden des Dritten beim Gebrauch hat der Mieter zu vertreten, „auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat“. Die Erlaubnis nimmt Ihnen das Kündigungsrisiko, nicht die Haftung. Deshalb lohnen sich Kaution und Übergabeprotokoll auch im Untermietverhältnis — für den Zustand der Räume ist das Wohnungsübergabeprotokoll der passende Ort.

Was dieser Generator nicht macht

Er erzeugt keinen gewerblichen Untermietvertrag. Die Überlassung von Geschäftsräumen folgt anderen Regeln — §§ 573 ff. BGB gelten dort nicht, und die Kündigungsfristen richten sich nach § 580a BGB. Wer Gewerberäume untervermietet, ist hier falsch.

Und er bietet keine Betriebskostenvorauszahlung mit Abrechnung an, sondern nur die Pauschale und die Inklusivmiete. Wer eine Vorauszahlung vereinbart, schuldet die Abrechnung binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB) und ist danach mit Nachforderungen ausgeschlossen — eine Frist, die sich mit der eigenen Abrechnung des Vermieters selten halten lässt.

Wenn Sie die Wohnung besitzen

Dann ist dies das falsche Werkzeug: Sie schliessen keinen Untermietvertrag, sondern einen Mietvertrag. Den erstellt der Mietvertrag-Generator, der auch die Indexmiete und die Staffelmiete abbildet. Umgekehrt gilt: Wenn Ihr Mieter fragt, ob er untervermieten darf, beantwortet die Frage § 553 Abs. 1 BGB — nachzulesen im Abschnitt oben.