Kaufpreisaufteilung: die Verfahren der BMF-Arbeitshilfe nebeneinander — je Wohnung
Der Kaufpreis eines bebauten Grundstücks wird nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf Grund und Boden und Gebäude verteilt; abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil. Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums rechnet dafür ein Verfahren für ein Objekt. Dieses Werkzeug rechnet alle Verfahren, für die Ihre Angaben reichen, gleichzeitig — und bei Eigentumswohnungen je Einheit, weil jede eine eigene Bemessungsgrundlage hat.
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Ergebnis: die Verfahren nebeneinander
Noch rechnet kein Verfahren. Es fehlt: Kaufpreis, Datum des Kaufvertrags, Baujahr, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert.
Von Richard, Geschäftsführung von Milvo · Stand: 18.08.2026 · Normen an gesetze-im-internet.de nachgelesen, Arbeitshilfe am Datenportal des BMF
Was die Kaufpreisaufteilung ist
Wer ein bebautes Grundstück kauft, zahlt einen Preis für beides zusammen: den Grund und Boden, der sich nicht abnutzt, und das Gebäude, das es tut. Nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten wird abgeschrieben (§ 7 Abs. 4 EStG). Der Bundesfinanzhof verlangt, den Gesamtkaufpreis nicht nach der Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte aufzuteilen (Urteil vom 10. Oktober 2000, IX R 86/97). Eine Aufteilung im Kaufvertrag ist grundsätzlich massgeblich, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar ist (Urteil vom 21. Juli 2020, IX R 26/19).
Für alle anderen Fälle stellt das Bundesministerium der Finanzen eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit — ein Excel-Blatt mit Anleitung, in der Fassung vom März 2026 (KPA 2). Sie ist ausdrücklich eine „qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist“, und rechnet in Anlehnung an die Immobilienwertermittlungsverordnung.
Was die Arbeitshilfe kann — und wo sie an ihre Grenze kommt
Die Arbeitshilfe fragt die Daten in der Reihenfolge Vergleichswert-, Ertragswert- und schliesslich Sachwertverfahren ab. Nach § 6 Abs. 1 S. 1 ImmoWertV sind alle drei „grundsätzlich … heranzuziehen“; welches passt, richtet sich nach Art des Objekts und Eignung der Daten, und „die Wahl ist zu begründen“ (S. 2). Liegen für ein Wohnungseigentum Vergleichsfaktoren vor, gilt das Vergleichswertverfahren als besonders sachgerecht; bei Mietwohngrundstücken mit bekannter Miete wird vorrangig der Ertragswert gerechnet. Das Sachwertverfahren ist das Auffangverfahren.
Sie rechnet dabei ein Objekt: einen Miteigentumsanteil (Ziffern 9 und 10), einen Vergleichsfaktor (Ziffern 15 bis 20), eine Miete. Wer ein in Eigentumswohnungen aufgeteiltes Haus vollständig besitzt, hat aber so viele Bewertungsobjekte wie Wohnungen — und die sind nicht gleich. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin unterscheidet seine Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum nach zehn Merkmalen, sechs davon je Wohnung verschieden: Wohnfläche, Wohnungsart, Geschosslage, Verfügbarkeit, Aufzug, Balkon (Amtsblatt für Berlin Nr. 50 vom 5. Dezember 2025). Eine kleine Erdgeschosswohnung ohne Balkon und eine Maisonette im Dach bekommen verschiedene Faktoren.
Und die Ergebnisform muss ohnehin je Einheit vorliegen: Jede Eigentumswohnung ist ein eigenes Wirtschaftsgut mit eigener AfA-Bemessungsgrundlage (§ 7 Abs. 5b EStG). Wer später eine einzelne Wohnung verkauft, braucht deren Basis. Mit der Arbeitshilfe heisst das zwanzig Durchläufe und Aggregation von Hand. Das Werkzeug oben rechnet je Einheit und in Summe — reine Arithmetik, kein anderes Modell.
Die erste Weiche: Wohnungseigentum oder Mietwohngrundstück
Ziffer 2 der Arbeitshilfe fragt die Grundstücksart, und diese Wahl entscheidet, welche Verfahren danach überhaupt angeboten werden. Bei einem aufgeteilten Haus in einer Hand sind beide Einordnungen vertretbar — Wohnungseigentum nach der Rechtsform, Mietwohngrundstück nach der wirtschaftlichen Nutzung. Das Werkzeug rechnet auf Wunsch beide Zweige und stellt sie nebeneinander. Es sagt nicht, welche Einordnung zutrifft. Das ist eine Frage des konkreten Falls, und die gehört zum Steuerberater.
Das Vergleichswertverfahren
Nach § 24 Abs. 1 S. 2 und Abs. 2 Nr. 2 ImmoWertV kann der Vergleichswert durch Multiplikation eines objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktors mit der Bezugsgrösse ermittelt werden — bei Wohnungen: Faktor in Euro je Quadratmeter mal Wohnfläche. Der Vergleichsfaktor ist nach § 26 Abs. 1 ImmoWertV auf seine Eignung zu prüfen und an die Gegebenheiten der Wohnung anzupassen; das tut der Gutachterausschuss in seinen Tabellen über Zu- und Abschläge. Der Bodenwert ist Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert mal Miteigentumsanteil (§ 40 ImmoWertV, § 196 BauGB). Der Gebäudewert ist der Rest.
Die Anleitung fragt den Vergleichsfaktor bei Mietwohngrundstücken nicht ab, „da bundesweit in der Regel keine Vergleichsfaktoren vorliegen“ — lässt aber ein begründetes Abweichen von der Abfolge ausdrücklich zu. Berlin und Hamburg veröffentlichen in ihren Immobilienmarktberichten mittlere Kaufpreise je Quadratmeter Wohnfläche für Mehrfamilienhäuser. Das Werkzeug graut das Feld deshalb nicht aus. Ein Mittelwert ist allerdings kein objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor; ob er trägt, ist eine Frage der Eignung nach § 9 ImmoWertV.
Das Ertragswertverfahren
Im allgemeinen Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV) ist der Gebäudewert der kapitalisierte Reinertragsanteil der baulichen Anlagen. Der Weg dorthin: Rohertrag ist die Nettokaltmiete mal zwölf (§ 31 Abs. 2 ImmoWertV) — ohne umlagefähige Betriebskosten und ohne Heizkostenvorauszahlung. Davon gehen die Bewirtschaftungskosten ab (§ 32 ImmoWertV): Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis, mit den Modellansätzen der Anlage 3 ImmoWertV. Vom Reinertrag geht die Bodenwertverzinsung ab, der Rest wird über die Restnutzungsdauer mit dem Barwertfaktor des § 34 Abs. 2 ImmoWertV kapitalisiert.
Die Modellansätze in ZahlenWeniger
Bewirtschaftungskosten für Kaufverträge im Jahr 2025: 359 Euro je Wohnung und Jahr, 429 Euro je Eigentumswohnung, 47 Euro je Garage; Instandhaltung 14,00 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und 106 Euro je Garage; Mietausfallwagnis 2 Prozent des Rohertrags. Basiswerte 2001 (230 / 275 / 30 Euro, 9,00 Euro je Quadratmeter, 68 Euro je Garage), fortgeschrieben mit dem Verbraucherpreisindex für Oktober des Vorjahres, wie Anlage 3 Nr. III ImmoWertV es vorschreibt. Das Werkzeug führt die Tabelle für 2015 bis 2026.
Restnutzungsdauer: 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer für Mehrfamilienhäuser (Anlage 1 ImmoWertV) abzüglich Alter zum Kaufvertrag, mindestens 30 Prozent davon, also 24 Jahre — sofern keine kürzere Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG nachgewiesen ist.
Liegenschaftszinssatz: der des örtlichen Gutachterausschusses. Fehlt er, nimmt die Arbeitshilfe für Kaufverträge ab 2023 den typisierten Satz aus § 188 Abs. 2 S. 2 und § 193 Abs. 4 S. 3 BewG — 3,5 Prozent für Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum. Das Werkzeug ebenso, und es kennzeichnet ihn als Rückfall.
Barwertfaktor: (qn − 1) / (qn · (q − 1)) mit q = 1 + Zinssatz und n = Restnutzungsdauer; im amtlichen Beispiel 20,2905 bei 36 Jahren und 3,5 Prozent. Der Gebäudeanteil wird wie in der Arbeitshilfe auf zwei Stellen aufgerundet und dann auf den Kaufpreis übertragen — sonst weicht das Ergebnis um einige hundert Euro vom amtlichen Beispiel ab.
Der Rohertrag ist die Nettokaltmiete aus dem Mietvertrag. Die umlagefähigen Betriebskosten, die Sie in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter verteilen, gehören ausdrücklich nicht hinein (Anleitung zu Ziffern 21 und 22).
Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren (§§ 35 bis 39 ImmoWertV) fragt nicht, was das Haus einbringt, sondern was es kosten würde, es neu zu bauen — abzüglich seines Alters. Es ist das Auffangverfahren der Arbeitshilfe: Es braucht weder einen Vergleichsfaktor noch eine Miete, sondern nur Kaufpreis, Kaufdatum, Baujahr, Grundstücksgrösse, Bodenrichtwert und Wohnfläche. Deshalb steht in diesem Werkzeug immer ein Ergebnis da, sobald diese Angaben vollständig sind.
Ausgangspunkt sind die Normalherstellungskosten 2010 der Anlage 4 ImmoWertV, für Mehrfamilienhäuser und Wohnungseigentum die Gebäudearten 4.1 bis 4.3. Sie sind auf die Brutto-Grundfläche nach DIN 277 bezogen; weil weder Finanzverwaltung noch Steuerpflichtige diese Fläche zur Hand haben, rechnet die Arbeitshilfe sie mit dem Faktor 1,9 auf die Wohnfläche um. Dann kommen drei Prozent für Außenanlagen, Erschliessung und Einfriedung hinzu, der Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes rechnet vom Kostenstand 2010 auf das Jahr des Kaufvertrags hoch, der Regionalfaktor (§ 36 Abs. 3 ImmoWertV) passt an das örtliche Baukostenniveau an, und die Alterswertminderung (§ 38 ImmoWertV) mindert im Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer. Was übrig bleibt, sind die typisierten Herstellungskosten je Quadratmeter Wohnfläche.
Die Reihenfolge dieser Kette ist die der Arbeitshilfe, nicht die der Verordnung: § 36 Abs. 1 ImmoWertV multipliziert Regional- und Alterswertminderungsfaktor auf die baulichen Anlagen ausdrücklich „ohne bauliche Außenanlagen“, und § 35 Abs. 2 stellt diese als eigenen Summanden daneben. Die Arbeitshilfe zieht den Pauschalzuschlag in die Kette hinein. Das Werkzeug rechnet wie die Arbeitshilfe — wer sie nachrechnet, soll dieselbe Zahl bekommen.
Die Modellansätze des Sachwertverfahrens in ZahlenWeniger
Kostenkennwerte: 718 Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche in Standardstufe 2, 825 in Stufe 3, 985 in Stufe 4. Das sind die Werte der Gebäudeart 4.1 — „Mehrfamilienhäuser mit bis zu 6 WE“ —, und die Arbeitshilfe setzt sie für jedes Haus an, auch für eines mit zwanzig Wohnungen. Anlage 4 staffelt dagegen nach der Zahl der Wohnungen und wird dabei günstiger: 765 statt 825 für die Gebäudeart 4.2 (7 bis 20 Wohnungen), 755 für 4.3 (mehr als 20). Ab sieben Wohnungen weist das Werkzeug diese Abweichung deshalb als Rückfallwert aus — sie hebt den Gebäudeanteil um knapp acht Prozent. Die 718 für die Standardstufe 2 stehen überhaupt nicht in der Anlage: Dort beginnen die Mehrfamilienhäuser bei Stufe 3, und die Arbeitshilfe leitet den Wert aus dem Verhältnis der Stufen anderer Gebäudearten ab.
Gebäudestandard: Er wird „aus Vereinfachungsgründen pauschal“ aus dem Baujahr geschätzt — vor 1995 Stufe 2, 1995 bis 2004 Stufe 3, ab 2005 Stufe 4. Das ist der grösste Hebel im Verfahren: Zwischen Stufe 2 und Stufe 4 liegen 37 Prozent. Das Werkzeug weist die Schätzung deshalb als Rückfallwert aus. Eine Modernisierung ändert daran nichts; sie wirkt über das fiktive Baujahr allein auf die Restnutzungsdauer.
Wohnungsgrösse: Anlage 4 ImmoWertV erhöht den Kostenkennwert bei rund 35 Quadratmetern Wohnfläche je Wohnung um 10 Prozent und mindert ihn bei rund 135 Quadratmetern um 15 Prozent. Die Anlage knüpft damit an die durchschnittliche Wohnungsgrösse an; die Arbeitshilfe wendet die beiden Ränder nur auf Wohnungseigentum und Teileigentum an, für das ganze Mietwohngrundstück gilt kein solcher Faktor. Einen zweiten Korrekturfaktor der Anlage — für die Grundrissart, von 1,05 beim Einspänner bis 0,95 beim Vierspänner — lässt sie ganz aus; das Werkzeug ebenso.
Baupreisindex für Wohngebäude, Neubau in konventioneller Bauart, Jahresdurchschnitt, umbasiert auf 2010 = 100: 111,1 für 2015, 141,0 für 2021, 164,0 für 2022, 189,1 für 2025. Solange ein Kaufjahr nicht abgelaufen ist, gibt es keinen Jahresdurchschnitt; das Werkzeug schreibt dann den letzten bekannten Wert fort und kennzeichnet das.
Garagen und Tiefgaragen zählen gesondert: 11.349 Euro je Garagenstellplatz und 13.567 Euro je Tiefgaragenstellplatz vor Index, Regionalfaktor und Alterswertminderung. Dahinter stehen die Kostenkennwerte 14.1 und 14.3 der Anlage 4 in der Standardstufe „Massivbauweise“, bezogen auf eine typisierte Brutto-Grundfläche je Platz. Freie Stellplätze und Carports stecken in den drei Prozent für Außenanlagen.
Sachwertfaktor: Er multipliziert nach § 35 Abs. 3 ImmoWertV den vorläufigen Sachwert des ganzen Grundstücks, und der Bodenwert wird davon unverändert abgezogen. Er kürzt sich deshalb nicht heraus: Ein Faktor über 1,0 hebt den Gebäudeanteil, einer darunter senkt ihn. Fehlt er, rechnet die Arbeitshilfe mit 1,0 — wie beim Regionalfaktor.
Ein Beispiel aus der Anleitung, Schritt für Schritt: 835 Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche mal 2,3 ergibt 1.921 Euro je Quadratmeter Wohnfläche; mal 1,03 für die Außenanlagen 1.979; mal dem Baupreisindex 189,1 für 2025 sind es 3.742; bei einer Restnutzungsdauer von 57 von 80 Jahren bleiben 2.666 Euro je Quadratmeter. Nach jedem Schritt wird auf volle Euro gerundet, und der gerundete Wert geht weiter — ohne diese Regel läuft die Kette auseinander. Das Werkzeug rechnet die Kette gegen dieses Beispiel nach, Zahl für Zahl.
Rückfallwerte — was das Werkzeug ersetzt und woran Sie es sehen
Die Arbeitshilfe ersetzt fehlende Eingaben durch typisierte Werte, ohne das im Ergebnisblatt hervorzuheben. Das Werkzeug tut dasselbe, schreibt aber jeden Rückfall ins Ergebnis — jeweils mit dem, was ersetzt wurde, und wo der echte Wert steht. Wo der Gutachterausschuss einen eigenen Wert veröffentlicht hat, geht dieser vor.
Weil eine Eingabe fehlt: der typisierte Liegenschaftszinssatz, eine aus der Wohnfläche geschätzte Zahl der Wohnungen (94 Quadratmeter je Einheit, Ziffer 23), der Wert einer Teilfläche mit 25 Prozent des Bodenrichtwerts (§ 41 ImmoWertV, Ziffern 13 und 14), Regional- und Sachwertfaktor mit je 1,0 (Ziffern 25 und 26), Bewirtschaftungskosten aus einem noch nicht fortgeschriebenen Jahr und der Baupreisindex eines Kaufjahres, das noch nicht abgelaufen ist.
Und zwei, die auch dann dastehen, wenn nichts fehlt — weil sie nicht eine Eingabe ersetzen, sondern eine Beurteilung: der aus dem Baujahr geschätzte Gebäudestandard, der die sachverständige Einstufung nach den Standardmerkmalen der Anlage 4 vertritt, und ab sieben Wohnungen die Gebäudeart, weil die Arbeitshilfe auch dort die Kostenkennwerte der Zeile „bis zu 6 WE“ ansetzt. Beim Gebäudestandard kann die Schätzung nach beiden Seiten danebenliegen; bei der Gebäudeart nicht — 4.1 ist die teuerste der drei Zeilen, die Abweichung hebt den Gebäudeanteil also immer. Wer die Zahlen weiterträgt, sollte wissen, worauf sie beruhen.
Die AfA aus dem Gebäudeanteil
Der Gebäudeanteil ist die Bemessungsgrundlage. Der lineare Satz folgt aus dem Jahr der Fertigstellung (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStG): 3 Prozent nach dem 31. Dezember 2022, 2 Prozent zwischen 1925 und 2022, 2,5 Prozent davor. Für Wohngebäude, die bis zum Ende des Jahres ihrer Fertigstellung angeschafft werden und deren Vertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 geschlossen wurde, kommt die degressive AfA mit 5 Prozent vom Restwert in Betracht (§ 7 Abs. 5a EStG); der Wechsel zur linearen AfA ist zulässig. Im Jahr der Anschaffung wird zeitanteilig nach vollen Monaten gerechnet (§ 7 Abs. 1 S. 4 EStG). Das Werkzeug zeigt Satz und Jahresbetrag je Verfahren und je Einheit — nicht mehr.
Was das Werkzeug nicht tut
- Es wählt kein Verfahren aus und empfiehlt keines. Die Tabelle steht in der Reihenfolge der ImmoWertV, nie nach Höhe des Gebäudeanteils sortiert.
- Es kennt keinen persönlichen Steuersatz und rechnet keine Ersparnis aus.
- Es rechnet keine Kaufverträge vor 2015, für die die Bewirtschaftungskosten einem anderen Modell folgten und für die kein Baupreisindex hinterlegt ist.
- Es prüft die Modellansätze der Arbeitshilfe nicht nach. Wo sie typisiert oder von der Anlage 4 ImmoWertV abweicht — Gebäudestandard, Gebäudeart, Regional- und Sachwertfaktor —, rechnet das Werkzeug wie sie und schreibt es ins Ergebnis.
- Es ersetzt keine Beratung. Die Übersicht ist als Grundlage für das Gespräch mit dem Steuerberater gedacht; sie ist kein Gutachten und kein Formular für das Finanzamt.
Über den Autor
Richard, Geschäftsführung von Milvo
Wirtschaftsingenieurwesen (RWTH Aachen, MIT), zuvor Aufbau eines B2B-Handelsunternehmens mit 250 Mitarbeitern. Verwaltet in Berlin einen eigenen Bestand an Mehrfamilienhäusern — Nebenkostenabrechnungen, Mahnläufe und Mieterhöhungen aus der eigenen Praxis, nicht aus der Literatur.
Die Artikel in diesem Ratgeber entstehen aus denselben Abläufen, die Milvo seinen Kunden anbietet. Sie ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.
Zuletzt geprüft: 18.08.2026