Untermiete erlauben: wann Sie als Vermieter zustimmen müssen

Wann Ihr Mieter die Erlaubnis verlangen kann

Untervermietung ist nicht allein Ihre Entscheidung. Für einen Teil der Wohnung gibt § 553 Abs. 1 BGB dem Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis — und ein Anspruch ist keine Bitte, die Sie nach Belieben beantworten.

Drei Voraussetzungen also, und sie müssen zusammenkommen: ein berechtigtes Interesse, das später entstanden ist als der Mietvertrag, und ein Teil der Wohnung. Fehlt eine davon, entscheiden Sie frei — dann ist die Erlaubnis eine Gefälligkeit und keine Pflicht.

Teil der Wohnung oder ganze Wohnung

An dieser Unterscheidung hängt alles Weitere, und sie wird regelmäßig verwischt. Dabei ist sie einfach: Behält der Mieter selbst einen Raum zur eigenen Nutzung, geht es um einen Teil. Überlässt er dem Dritten alles, ist es die ganze Wohnung. Dass er selbst längere Zeit nicht da ist — ein Auslandsaufenthalt etwa —, macht daraus noch keine ganze Wohnung: Es kommt darauf an, was er zurückbehält, nicht darauf, wie oft er dort schläft.

Die rechte Spalte ist die, in der Sie tatsächlich frei sind — und zugleich die, in der viele Vermieter meinen, sie müssten zustimmen. Wer die ganze Wohnung weitergibt, braucht Ihre Erlaubnis und hat keinen Anspruch auf sie.

Die drei Gründe, aus denen Sie ablehnen dürfen

§ 553 Abs. 1 S. 2 BGB nennt sie abschließend — genauer gesagt lässt er den Anspruch entfallen, sobald einer davon vorliegt. Andere Gründe tragen nicht, auch gute nicht.

• Ein wichtiger Grund in der Person des Dritten. Es geht um die Person, die einziehen soll — nicht um die Untervermietung als solche.
• Übermäßige Belegung. Maßstab ist der Wohnraum, nicht Ihr Gefühl für angemessene Dichte.
• Sonstige Unzumutbarkeit. Der Auffangtatbestand, und er fängt weniger auf, als sein Wortlaut vermuten lässt: Unzumutbar heißt nicht unerwünscht.

Kein Grund ist, dass Ihnen die Untervermietung grundsätzlich nicht gefällt, dass Sie die Miete für zu niedrig halten oder dass der Mietvertrag sie verbietet. Zum letzten Punkt gleich mehr.

Warum der Zeitpunkt zählt

Das berechtigte Interesse muss nach Vertragsschluss entstanden sein. Wer schon beim Einzug vorhatte, ein Zimmer weiterzugeben, hat keinen Anspruch aus § 553 Abs. 1 BGB — die Vorschrift gilt der veränderten Lebenslage, nicht dem von Anfang an gefassten Plan.

Typisch entstehen später: ein beruflicher Auslandsaufenthalt, der Auszug des Partners, ein Einkommenswegfall, Pflegebedarf in der Familie. Typisch nicht: Die Wohnung war von vornherein zu groß und zu teuer.

Praktisch heißt das: Fragen Sie, wann und wodurch das Interesse entstanden ist, und halten Sie die Antwort fest. Das ist die Voraussetzung, die sich im Nachhinein am schlechtesten klären lässt.

Was ein Nein für Sie auslöst

Eine Ablehnung ist nicht folgenlos, und das übersehen Vermieter häufiger als den Anspruch selbst. § 540 Abs. 1 S. 2 BGB gibt dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht mit der gesetzlichen Frist, wenn Sie die Erlaubnis verweigern — unabhängig davon, ob ein Anspruch nach § 553 BGB bestand. Nur wenn der Grund in der Person des Dritten liegt, greift es nicht.

Dürfen Sie einen Zuschlag verlangen?

Nicht als Gegenleistung, sondern nur als Ausgleich. § 553 Abs. 2 BGB erlaubt Ihnen, die Erlaubnis davon abhängig zu machen, dass der Mieter einer angemessenen Mieterhöhung zustimmt — aber nur dann, wenn Ihnen die Überlassung sonst nicht zuzumuten wäre. Die Unzumutbarkeit ist die Voraussetzung, nicht die zusätzliche Person.

Daran scheitert die häufigste Erwartung: Was Ihr Mieter vom Untermieter nimmt, ist nicht Ihr Maßstab. Verlangt er mehr, als er selbst zahlt, mag das im Verhältnis zwischen den beiden eine Rolle spielen — Ihren Anspruch auf einen Zuschlag begründet es nicht. § 553 Abs. 2 BGB fragt nach Ihrer Zumutbarkeit, nicht nach seinem Gewinn.

Ein Verbot im Mietvertrag hilft Ihnen nicht

§ 553 Abs. 3 BGB ist knapp: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Eine Klausel, die Untervermietung generell ausschließt oder sie in Ihr freies Belieben stellt, geht deshalb ins Leere, soweit § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch gibt.

Was eine Klausel leisten kann, ist etwas anderes: klarstellen, dass die Erlaubnis vorher und in Textform einzuholen ist und dass sie sich auf eine bestimmte Person und einen bestimmten Teil der Wohnung bezieht. Das ist keine Abweichung zum Nachteil des Mieters, sondern eine Form.

Wenn ohne Erlaubnis untervermietet wird

Dann liegt eine Pflichtverletzung vor — die fristlose Kündigung ist aber nicht der erste Schritt. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB nennt als wichtigen Grund, dass der Mieter „die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt“, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Der Halbsatz gehört zur Vorschrift: Die unerlaubte Überlassung allein genügt nicht, sie muss Ihre Rechte erheblich verletzen. Und § 543 Abs. 3 S. 1 BGB verlangt davor eine Abmahnung oder eine Frist zur Abhilfe.

Daneben bleibt die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Sie setzt voraus, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat — beides ist zu prüfen, und beides steht im Streit.

Der Untermieter ist nicht Ihr Vertragspartner

Zwischen Ihnen und dem Untermieter besteht kein Mietverhältnis. Die Miete schuldet Ihnen weiterhin allein Ihr Mieter, und kündigen können Sie nur ihm. Zwei Vorschriften richten sich trotzdem auf den Dritten:

• § 540 Abs. 2 BGB: Ihr Mieter hat ein Verschulden des Untermieters beim Gebrauch zu vertreten — auch dann, wenn Sie die Erlaubnis erteilt haben. Die Erlaubnis entlastet ihn also nicht.
• § 546 Abs. 2 BGB: Nach dem Ende des Mietverhältnisses können Sie die Wohnung auch vom Untermieter herausverlangen, nicht nur von Ihrem Mieter.

Der zweite Punkt entscheidet darüber, gegen wen Sie vorgehen können. Ohne § 546 Abs. 2 BGB hätten Sie gegen den Untermieter überhaupt keinen Herausgabeanspruch — und ein Räumungstitel, der allein Ihren Mieter nennt, hilft nicht gegen die Person, die tatsächlich in der Wohnung sitzt.

Feriengäste sind eine andere Frage

§ 553 Abs. 1 BGB gibt einen Anspruch darauf, einen Teil der Wohnung einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Die wechselnde Vergabe an Feriengäste ist davon nicht gedeckt: Sie richtet sich nicht an einen Dritten, sondern an unbestimmt viele, und sie dient nicht dem Wohnen. Ein Anspruch auf Erlaubnis besteht dafür nicht.

Daneben steht das Zweckentfremdungsrecht, und das ist Landesrecht. Ob und unter welchen Voraussetzungen Wohnraum kurzzeitig an Gäste vergeben werden darf, regeln die Länder und teilweise die Gemeinden unterschiedlich, mit Genehmigungspflichten und Bußgeldern. Eine Übersicht steht hier bewusst nicht — sie wäre am Tag ihrer Veröffentlichung nicht mehr überall richtig. Verbindlich ist die Regelung, die am Ort Ihrer Wohnung gilt.

Was in die Erlaubnis gehört

Erteilen Sie sie in Textform und machen Sie sie bestimmt. Vier Angaben genügen:

• Wer einziehen darf, mit Namen.
• Welcher Teil der Wohnung überlassen wird.
• Ab wann — und, wenn Sie es wollen, bis wann.
• Dass die Erlaubnis sich auf diese Person und diesen Teil beschränkt.

Eine allgemein gehaltene Erlaubnis („Untervermietung gestattet“) gilt für jede Person und jeden Umfang; sie später wieder einzugrenzen ist deutlich schwieriger, als sie von vornherein zu begrenzen. Eine auf eine Person bezogene Erlaubnis endet dagegen, wenn diese Person auszieht.

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Was Ihr Mieter mit der Erlaubnis anfängt, zeigt der kostenlose Untermietvertrag-Generator — dort steht auch, welche Kündigungsfristen im Untermietverhältnis gelten. Den Hauptmietvertrag erstellen Sie mit dem Mietvertrag-Generator. Zieht ein Untermieter ein, braucht er eine Wohnungsgeberbestätigung — ausgestellt von Ihrem Mieter, nicht von Ihnen: Wohnungsgeber ist nach § 19 BMG, wer die Wohnung tatsächlich überlässt.