Mietvertrag-Vorlage ausfüllen und als PDF erzeugen

Von Richard, Geschäftsführung von Milvo · Stand: 16.08.2026 · Normen an gesetze-im-internet.de geprüft

Muss ein Mietvertrag schriftlich sein?

Nein. Ein Mietvertrag über Wohnraum ist auch mündlich wirksam — die Schriftform ist keine Voraussetzung dafür, dass er gilt. Sie entscheidet über etwas anderes: Wird ein Vertrag „für längere Zeit als ein Jahr“ nicht schriftlich geschlossen, gilt er für unbestimmte Zeit (§ 550 BGB). Die Bindung fällt weg, der Vertrag nicht.

Praktisch heisst das: Wer mündlich vermietet, hat ein unbefristetes Mietverhältnis mit den gesetzlichen Regeln — ohne Kaution, ohne Betriebskostenumlage, ohne Kleinreparaturen. Alles, was vom Gesetz abweicht, muss vereinbart sein, und beweisen muss es der, der sich darauf beruft. Das ist der eigentliche Grund für ein Schriftstück, nicht die Wirksamkeit.

Wichtig ist dann die Urkundeneinheit: Alle Blätter und Anlagen müssen erkennbar zu einer Urkunde gehören, und beide Seiten unterschreiben dieselbe. Spätere Änderungen brauchen dieselbe Form — eine Nachtragsvereinbarung per E-Mail kann eine Befristung zu Fall bringen.

Vier Klauseln entscheiden, ob der Vertrag trägt

Ein Mietvertrag scheitert selten daran, dass etwas fehlt. Er scheitert daran, dass etwas darinsteht, das nicht gilt — und das merkt der Vermieter erst, wenn er sich darauf beruft. Vier Stellen sind es fast immer.

Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Übergabe

Wer die Schönheitsreparaturen formularmässig auf den Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung abwälzt, hat sie nicht abgewälzt: Die Klausel ist unwirksam (BGH, 18. März 2015, VIII ZR 185/14). Der Grund ist einleuchtend — der Mieter müsste sonst die Abnutzung seines Vorgängers beseitigen. Die Folge trägt der Vermieter allein: Er hält sich für abgesichert, ist es nicht, und schuldet die Renovierung am Ende selbst (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB).

Am selben Tag hat der Bundesgerichtshof auch die Quotenabgeltungsklausel gekippt (VIII ZR 242/13) — jene Regelung, nach der der Mieter beim Auszug anteilig zahlt, wenn die Fristen noch nicht abgelaufen sind. Beide stehen in diesem Generator nicht zur Wahl. Ebenso wenig ein starrer Fristenplan („spätestens alle drei Jahre“): Er verpflichtet unabhängig vom tatsächlichen Zustand und ist deshalb ebenfalls unwirksam. Der Vertrag nennt stattdessen Richtwerte und sagt ausdrücklich, dass sie keine Fristen sind.

Kleinreparaturen ohne beide Obergrenzen

Eine Kleinreparaturklausel braucht zwei Grenzen: eine je Reparatur und eine fürs Jahr (BGH, 7. Juni 1989, VIII ZR 91/88). Fehlt eine davon, ist die Klausel nicht halb wirksam, sondern gar nicht. Eine feste Zahl nennt kein Gesetz; die Instanzgerichte bewegen sich zwischen 100 und 150 Euro je Reparatur und zwischen sechs und acht Prozent der Jahresnettokaltmiete. Das Werkzeug verlangt beide Zahlen und rechnet die acht Prozent aus, damit die Wette sichtbar ist, bevor man sie eingeht.

Was die Klausel nicht darf: den Mieter zur Ausführung verpflichten. Sie wälzt die Kosten ab, nicht die Arbeit — und auch die nur für Teile, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Eine Kaution über drei Nettokaltmieten

§ 551 Abs. 1 BGB deckelt die Sicherheit auf das Dreifache der Miete ohne Betriebskosten; Absatz 4 macht jede für den Mieter nachteilige Abweichung unwirksam. Der übersteigende Betrag ist schlicht nicht geschuldet. Die häufigste Ursache ist kein Übermut, sondern ein Rechenfehler: Wer die Warmmiete zugrunde legt, kommt bei 700 Euro netto und 200 Euro Vorauszahlung auf 2.700 statt 2.100 Euro. Der Generator rechnet die Grenze mit und setzt sie auf Wunsch ein.

Zwei Punkte, die im Vertrag stehen sollten, weil sie ohnehin gelten: Der Mieter darf in drei Raten zahlen, die erste bei Mietbeginn (Absatz 2). Und der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen; die Erträge stehen dem Mieter zu (Absatz 3).

Eine Befristung ohne Grund

Ein Zeitmietvertrag über Wohnraum ist nur in drei Fällen zulässig, und der Grund muss dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden (§ 575 Abs. 1 S. 1 BGB): eigener Bedarf oder Bedarf von Angehörigen, geplanter Abriss oder wesentlicher Umbau, oder die Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten.

Fehlt der Grund, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen (Satz 2). Das Enddatum steht dann im Vertrag und wirkt nicht — und der Vermieter plant den Einzug seiner Tochter auf einen Tag, an dem die Wohnung noch vermietet ist. Deshalb bricht das Werkzeug hier ab, statt zu warnen.

Feste Miete, Staffel oder Index

Drei Formen, und sie schliessen einander aus. Bei der Staffelmiete stehen die Erhöhungen mit Datum und Betrag schon im Vertrag. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr halten (§ 557a Abs. 2 S. 1 BGB), und die Erhöhung ist als Geldbetrag auszuweisen — eine Angabe in Prozent macht die Vereinbarung unwirksam. Solange die Staffel läuft, sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen, auch die wegen Modernisierung.

Die Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts (§ 557b BGB). Sie steigt nicht von selbst: Die Änderung ist in Textform geltend zu machen, mit Angabe der Indexänderung und der neuen Miete, und gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang. Wer nichts tut, bekommt nichts.

Ausführlich, mit den Fallen der jeweiligen Klausel: Staffelmietvertrag und Indexmietvertrag.

Möbliert, auf Zeit, Zimmer in der eigenen Wohnung

„Möbliert“ ist keine Vertragsart, und das ist die Verwechslung, die im Netz am häufigsten steht. Eine möblierte Wohnung, dauerhaft vermietet, ist ein gewöhnliches Mietverhältnis mit vollem Kündigungsschutz und voller Mietpreisbremse; sie unterscheidet sich nur durch die Inventarliste, die der Generator als eigenen Absatz in den Vertrag setzt.

Anders liegt es bei zwei Fällen, die § 549 Abs. 2 BGB ausnimmt: einem möblierten Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung und Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch — Ferienwohnung, Monteurzimmer, Zwischenmiete. Dort entfällt der halbe Mieterschutz: Die Befristung braucht keinen Grund, und Staffeln dürfen enger als zwölf Monate liegen.

Was nicht im Vertrag steht, lässt sich nicht umlegen

Betriebskosten trägt der Vermieter, solange nichts anderes vereinbart ist (§ 535 Abs. 1 S. 3 BGB). Die Umlage braucht also eine Vereinbarung, und sie wirkt nur für die Kostenarten, die darin genannt sind. Der Generator setzt den vollständigen Katalog des § 2 BetrKV mit seinen Nummern in den Vertrag; wer eine Position nicht will, hakt sie ab.

Eine Falle steckt in Nummer 17. „Sonstige Betriebskosten“ ist keine Kostenart, sondern die Liste, die im Vertrag stehen muss — Wartung der Rauchwarnmelder, Dachrinnenreinigung, Prüfung der Blitzschutzanlage. Was dort fehlt, ist später nicht umlagefähig, auch wenn es unstreitig zu den Betriebskosten gehört.

Die Vorauszahlung muss ausserdem angemessen sein (§ 556 Abs. 2 S. 2 BGB). Eine zu niedrige ist kein Vorteil: Sie verschiebt die Zahlung nur auf eine Nachforderung, mit der der Mieter nicht gerechnet hat. Das Werkzeug vergleicht Ihre Zahl mit der amtlichen Berliner Betriebskostenübersicht — ein Anhaltspunkt für die Grössenordnung, kein Massstab für ein einzelnes Haus. Wenn Sie die Abrechnung später vor sich haben, rechnet sie der kostenlose Generator für die Nebenkostenabrechnung aus denselben Kostenarten.

Mietpreisbremse: die Auskunft muss vor die Unterschrift

In Gebieten nach § 556d Abs. 2 BGB darf die Miete zu Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Es gibt Ausnahmen — eine höhere Vormiete, eine Modernisierung in den letzten drei Jahren, Neubau nach dem 1. Oktober 2014, die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Wer sich auf eine davon beruft, muss den Mieter darüber unaufgefordert vor dessen Vertragserklärung in Textform unterrichten (§ 556g Abs. 1a BGB). Versäumt er das, gilt die Ausnahme nicht; eine Nachholung wirkt erst zwei Jahre später. Ein Absatz im Mietvertrag hilft dabei nicht — er entsteht mit derselben Unterschrift, gegen die er wirken soll. Das Werkzeug erzeugt die Auskunft deshalb als eigenes Blatt mit eigenem Datum.

Kündigungsfristen wachsen mit der Mietzeit

Beide Seiten kündigen spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten. Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung um jeweils drei Monate, also auf sechs und dann auf neun (§ 573c Abs. 1 BGB). Für den Mieter bleibt es bei drei Monaten; eine Vereinbarung zugunsten des Vermieters wäre unwirksam.

Der Vertrag nennt nicht nur die Regel, sondern die beiden Tage, an denen sie sich ändert — ausgerechnet aus Ihrem Mietbeginn. Das ist die Angabe, die man Jahre später sucht.

Nach der Unterschrift

Drei Dinge fallen in denselben Monat, und für alle drei gibt es hier Werkzeuge. Das Wohnungsübergabeprotokoll hält Zustand und Zählerstände bei der Übergabe fest — die Zählerstände sind zugleich die Anfangswerte der ersten Abrechnung. Die Wohnungsgeberbestätigung muss der Vermieter innerhalb von zwei Wochen ausstellen; das ist Pflicht nach § 19 BMG und keine Gefälligkeit. Und wenn der Mieter irgendwann wieder auszieht, wird häufig eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangt — die niemand ausstellen muss.

Wofür dieses Werkzeug nicht gemacht ist

Für Wohnraum, den ein privater Vermieter dauerhaft vermietet. Nicht für Gewerberäume, nicht für Untermietverträge, nicht für möblierten Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch und nicht für Studentenwohnheime — dort gelten andere Vorschriften (§ 549 Abs. 2 und 3 BGB).

Und es ersetzt keine Rechtsberatung. Es stellt einen Vertrag aus Klauseln zusammen, deren Fundstelle jeweils danebensteht, und hält dort an, wo eine Eingabe zu einer Klausel führen würde, die nach dem Gesetz oder nach gefestigter Rechtsprechung nicht gilt. Wer einen ungewöhnlichen Fall hat — Mehrfamilienhaus in Sanierung, Werkswohnung, Vermietung an eine Gesellschaft — ist bei einem Anwalt besser aufgehoben.